什么是法拍房，有什么风险？

提起法拍房，让人又爱又怕。

爱与恐惧并存于对法拍房的看法。人们喜欢法拍房，因为其价格相对同类商品房更为实惠，且产权清晰。然而，人们也对法拍房存在担忧，因为尽管价格低于周边商品房，但可能涉及复杂的产权问题以及后续的税费，这使得许多购房者望而却步。

近年来，法拍房数量急剧增加的原因主要有两个：一是由于银行贷款导致购房者无法偿还贷款；二是由于民间借贷或刑事案件中法院判决赔偿受害人、没收财产等情况，导致无法偿还债务，只能以房产抵债。

法拍房的最大优势在于价格通常比市场价便宜10%至30%。随着房价动辄数百万甚至上千万，通过法拍购得房产至少能省下数十万。尽管法拍房存在纠纷风险，但仍有许多人喜欢参与法拍。

我对法拍房有所了解，也因身边朋友通过法拍购得房产而加深了了解。获取法拍房信息的渠道包括阿里拍卖、京东拍卖等，以及专业从事法拍的代理机构。

“法拍房”虽然价格低廉，但存在哪些潜在风险呢？以下是简要总结：

1. 房屋无法过户的风险：

在成功竞得房产后，房地产交易中心可能不允许该房屋的过户交易。这类房产最好避免参与竞拍，因为不仅耗时较长，而且难以估算金钱成本。

2. 房屋被租赁的风险：

遇到租赁情况的房产大致可分为以下四种情况：

– 无效租赁，但被执行人和案外人极不配合；
– 长期抵债的租赁；
– 真实租赁；

3. 房屋无法交付的风险：

经常关注拍卖公告的人会发现，法院在介绍标的时会注明“按调查时现状拍卖”。然而，只有实地走访才能揭示标的实际情况。

4. 房屋被占用：

若标的物被他人占用且占用者不合作，房屋交付将面临一定风险，甚至可能导致拥有产权却无法入住的尴尬局面。这种情况通常分为三类：

– 被执行人占用；
– 债权人占用；
– 案外人占用。

5. 未事先评估高额税费风险：

高额税费可能由多次过户、权利人差异、权利来源、土地性质、房屋性质等因素导致。这些信息必须经过充分的尽职调查才能获取，未进行充分调查就参与竞拍在法拍房交易领域是不可取的做法。

6. 被忽视的附加成本：

一些情况如车位强制捆绑购买、装修家具强制捆绑购买、实际面积与公告不符等，若未实地勘测和调查，这些差异根本无法察觉。更糟糕的是，直到申报税款被拒绝时，才会发现这些潜在因素。

7. 原房主身份的潜在风险：

司法拍卖房产的来源通常包括银行贷款、民间借贷、国家没收、无主财产。原房主身份可能存在风险，如凶杀案、赌博毒品、民间高利贷黑社会等。即使成功过户和交付，居住也可能不安心。

8、付款风险：

1. 银行未能按时批款
2. 客户预审后，拍卖成功后信用状况发生重大变化
3. 贷款比例远低于预期
4. 准备贷款资料不及时

这些主要是与法拍贷款相关的潜在风险。

9、非理性拍卖风险：

同一物品可能在被悔拍后重新拍卖，这是因为在激动参与拍卖时成功，但事后认为不值得，导致全部保证金被没收。

10、流程中的业务失误：

法官、担保公司、房地产交易中心等环节可能出现失误，解决这些问题会带来资金成本、差旅成本、时间成本等，让人心烦意乱，无法可想。

这些风险是在参与法拍房时必须了解并避免的，避开这些陷阱，投入更多心思和精力，仍有机会避开风险。